2026年马来西亚SST服务税扩大：租赁、建筑及中小企业注册规则

马来西亚服务税（SST）的扩大范围现已涵盖商业租赁、建筑及其他专业服务。自2025年7月1日起，商业业主和服务提供商必须根据法定门槛监控年度营业额，而符合条件的中小企业可利用MyPMK豁免政策，在修订后的6%税率下保持财务稳定。

2026年马来西亚SST租赁税框架规定，年应税收入超过100万令吉的商业房东必须注册SST。虽然商业租赁税率自2026年1月1日起调整为6%，但住宅物业仍获豁免。符合微型、小型和中型企业（MSME）资格的租户可通过MyPMK门户网站申请税务豁免，以避免被征收该税项。

重点摘要

• 商业租赁税自2026年1月1日起定为6%。
• 商业房东的注册门槛为年收入100万令吉。
• 年销售额低于150万令吉的MSME可通过MyPMK申请SST豁免。
• 2025年7月1日前签署的建筑合同可享受过渡性条款，有效期至2027年6月30日。

租赁税与门槛

对商业租赁实施6%的服务税，要求业主追踪其年度应税总营业额。如果您的商业资产租赁收入在12个月内超过100万令吉，则法律要求您必须注册SST。此门槛适用于您向租户提供的商业租赁累计价值。

区分房东的征税义务与租户的豁免资格非常重要。虽然商业租赁属于应税范围，但住宅物业被排除在外。房东必须确保其会计系统能够将商业收入与住宅收入分开，以准确计算是否达到100万令吉的门槛。 马来西亚财政部（Ministry of Finance Malaysia） 会定期更新这些门槛，以协助企业保持合规。

中小企业豁免机制

并非所有租户都需要为其商业租赁成本支付6%的服务税。政府推出了MyPMK设施以支持小型企业。如果您的公司符合年销售额不超过150万令吉的MSME资格，则有权申请豁免。此外，新成立的MSME在运营的第一年可能获得临时豁免。

豁免并非自动生效。企业主必须主动在MyPMK门户网站上注册其详细信息以确保获得资格。否则，房东可能会强制征收6%的税款，这可能会影响您的运营现金流。请保留详细的年度销售记录，因为在申请过程中需要这些记录来验证您的减免资格。

建筑行业合规

建筑行业在扩大的SST制度下面临特定规则。由于应税门槛为150万令吉，许多承包商现在必须注册服务税。然而，政府为现有项目提供了过渡期。在2025年7月1日前签订且不包含特定服务税审查条款的合同，在2027年6月30日前可免征6%的税款。

在该行业运营的公司应彻底审计其现有合同。如果合同中缺乏允许转嫁新税项的条款，在过渡期结束前，您可能需要自行承担税款成本。请务必咨询 马来西亚建筑工业发展局（Construction Industry Development Board Malaysia） 以获取行业特定标准的指导，并确保您的项目计费工作流程已更新，以反映这些税务义务。

新雇主核对清单

• 计算您过去12个月的总应税营业额。
• 若您的营业额超过100万令吉门槛，请在MySST门户网站上进行注册。
• 若您是销售额低于150万令吉的微型及中小型企业 (MSME)，请申请MyPMK免税。
• 更新所有商业租赁协议，以包含明确的SST条款。
• 调整您的发票模板，以清晰显示6%的服务税。
• 确保及时提交SST-02申报表，以避免罚款。

结论

应对2026年SST范围扩大，需要对您的收入门槛进行严格监控，并主动管理免税申请。通过利用MyPMK门户网站并确保您的合同结构正确，您的企业可以在保持合规的同时优化税务状况。

常见问题解答

住宅租赁是否需要缴纳6%的服务税？

不需要。住宅租赁明确排除在扩大的服务税范围之外。只有商业地产租赁才需缴纳6%的服务税，前提是房东的年应税营业额达到政府设定的100万令吉门槛。

我该如何申请MyPMK豁免？

您必须通过MyPMK官方门户网站进行申请。该流程需要提供您的微型及中小型企业（MSME）身份证明，包括年度销售额数据。审批并非自动完成，因此您必须尽早提交文件，以确保在下次支付租金前获得豁免资格。

2025年7月之前签署的建筑合同会怎样？

在2025年7月1日前签署且不含税务审查条款的合同享有“祖父条款”保护。这意味着在2027年6月30日前，这些合同可免缴6%的服务税，前提是合同条款未进行任何会导致重新评估的修改。

未注册SST（销售与服务税）会有什么处罚？

在超过法定门槛后未注册SST属于违规行为。马来西亚皇家关税局（JKDM）可能会对逾期注册和未缴税款处以罚款或惩罚。请务必持续监控您12个月的滚动营业额，以确定您应纳税的确切日期。

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